Question 1

你在租賃工商物業前必需要知道的十個重要條款！

Accepted Answer

當然！租賃工商物業的租約條款是關鍵，讓我為您解析一下。
1. 租賃標的：確定物件的詳細地址、租賃範圍、附屬設備等.
2. 租賃期間：明確租賃開始和結束的日期.
3. 免租期：免租期是租約條款中重要因素之一。 這優惠不僅是為了裝修，也是一種租金打折的方式。 在不同的經濟條件下，其長短差異很大，並且與租約年期，物業面積和起租期有着密切的相關。 對於高達數萬平方尺的大型辦公樓、貨倉或空置率高的單位，在經驗豐富的物業顧問的協助下，可能能夠實現超過6-12個月的免租期並在租賃期內分階段執行。
4. 租金約定及支付：規定每月租金金額、支付日期、方式；租期內不退租等等...
5. 按金及退還：押金由雙方約定，普遍是2-3個月租金總額；租期結束後，業主應無息退還按金給租戶.
6. 相關費用之約定：明確各項費用由誰負擔，例如管理費、水電費等.
7. 稅費負擔之約定：差餉及地租由那方負擔.
8. 續租權：續租權為租戶提供在租約到期時以當時的市場租金或以雙方於租約釐定的租金上限續租，一般為期一至三年。 如你希望在租約到期後繼續租用單位，經驗的物業顧問會納入租賃談判中，而續租權最後執行期限（通常在租約到期前三至六個月）和市場租金的釐定方法在租約會有所規定。
9. 還原條款：通常業主都會在租約內加入這個條款，要求在租約完結後，是否要將單位還完，而如果裝修比較大路，即其他租戶會容易接受，業主也可以接受不需還完。
10. 當事人之義務及責任：契約中的所有權利義務，包括履行、不履行的處理方式等.

無論您是業主還是租戶，仔細查看租賃合約是否涵蓋上述十大項目，確認沒有對自己不利的條款後再簽約，以避免未來爭議。

Question 2

業主收取多少按金?

Accepted Answer

普遍業主收取二至三個月，部份業主也會收取管理費按金．

Question 3

什麼是有效租金(Effective Rent)? 有什麼用呢?

Accepted Answer

有效租金(Effective Rent)就是將免租期的優惠分攤於租期內，每個月實際支付的租金，例子:
假如每月租金$5萬，租期2年，免租期是2個月，2年總支付的租金為($5萬x22個月)=$110萬
每月有效租金(Effective Rent)=$110萬/24=$45,833

有效租金(Effective Rent)用途:
租務有不同的條款，以同一個的基礎容易作比較，租務條款包括租金、租期及免租期等等...

Question 4

租約完結後，是否要將單位還完?

Accepted Answer

通常業主都會在租約內加入這個條款，要求在租約完結後，是否要將單位還完，而如果裝修比較大路，即其他租戶會容易接受，業主也可以接受不需還完。

Question 5

如何退租?

Accepted Answer

除非租約中有任何中斷租約條款，否則必須補償業主重新出租物業所涉及的所有費用才能達成退租。 由於尋找新租戶的時間是不可預測的，加上業主會考慮替代租戶的背景及能否較現時租務更好的條款包括租金，因此代理人的談判技巧以及與業主的關係可能會成為能否成功退租的關鍵。

Question 6

香港不同類型工作室，質素參差到你唔信！

Accepted Answer

在香港尋找工作室，選擇可謂五花八門，從「高大上」到「慘過劏房」，質素差距有如天壤之別！若您計劃租用工作室，務必仔細觀察，切勿被表面假象所蒙蔽。

部分優質的工作室，一眼望去便顯得專業且舒適。空間採用玻璃間隔，光猛又通透，更設有公用區域供會議或洽談業務之用，有些甚至有茶水間，沖泡咖啡亦十分方便。這類工作室通常位於新式商廈，環境優雅，冷氣夠凍充足，非常適合希望給客戶留下良好印象的創業者。

但另一方面，質素較差的工作室則可能令人大失所望。有些以舊木板分隔，不僅隔音效果欠佳，還不時散發異味。最糟糕的是部分房間缺乏窗戶，空氣流通極差，猶如置身桑拿房。更有更加誇張，租客直接於工作室內留宿休息，導致環境雜亂且衛生欠佳，毫無專業感可言。

所以，落訂後簽約前，切記聯絡業主實地考察，切勿僅憑照片或他人描述作決定。優質的工作室能提升您的專業形象，而劣質的只會打擊您的士氣！質素參差絕非誇大其詞，務必審慎評估後再作決定！

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魏錦興先生

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